Недвижимость

недвижимость. новости, статьи, обзоры

Цены в некоторых коттеджных поселках Подмосковья снизились в 3 раза

Несмотря на ухудшение экономической ситуации осенью прошлого года, что негативно отразилось на рынке недвижимости в целом, снижение средних рублевых цен на индивидуальные загородные дома оказалось не столь значительным по сравнению с городским квартирным жильем. Дома в коттеджном поселке , включая стоимость земли, сегодня составляет 100,4 тыс. руб. При этом в 3 квартале 2008 года (незадолго до начала кризиса) данный показатель находился на уровне 104,7 тыс. руб. Таким образом, среднее снижение цен в коттеджных поселках Подмосковья за рассматриваемый период составило порядка 4%. Незначительная отрицательная коррекция стоимости метра связана, прежде всего, с изменением структуры предложения на коттеджном рынке. Дело в том, что новые объекты, вышедшие на продажу за последний год, имеют более низкие стоимостные характеристики по сравнению с поселками, оставшимися на рынке с 3 квартала 2008 года, где цена за метр дома снизилась всего на 1% (105 тыс. руб. против 106,3 тыс. руб. за метр). Это означает, что общее снижение стоимости 1 кв.м. в коттеджных поселках на 4% обусловлено, в основном, более низким уровнем цен во вновь вышедших на рынок объектах по сравнению с уже реализуемыми. Это неудивительно, поскольку такие поселки, как правило, находятся на ранней стадии строительства, и уровень спроса на них недостаточно высокий. Поэтому для поддержания конкурентоспособности новых проектов по сравнению с уже строящимися поселками, девелопер вынужден устанавливать более низкие цены. Несмотря на незначительное снижение цен, характерное для рынка коттеджных поселков в целом, по отдельным направлениям динамика стоимости жилья существенно различается. Как видно из графика, за рассматриваемый период больше всего подешевели коттеджи в поселках, расположенных на Волоколамском шоссе (почти на 70%). Причина: как в текущем, так и в предшествующем периоде здесь предлагался только один объект. Причем в 3 квартале прошлого года это был построенный поселок бизнес-класса, где последние дома продавались из расчета 190 тыс. руб. за метр с учетом стоимости земли (Нахабино Кантри). Согласование перепланировок, БТИ: перепланировка нежилых помещений . Перепланировка помещений. А в текущем году на реализацию вышел новый экономичный поселок на 38 км от МКАД («Дубрава/Дачное»), где средняя цена за метр, включая стоимость земли, составляет около 60 тыс. руб. Таким образом, заметное снижение цен на Волоколамском направлении объясняется, главным образом, изменением структуры предложения коттеджных поселков, о чем было сказано выше. По той же причине «подешевело», например, и Киевское направление (почти на 15%): уровень цен в новых поселках оказался ниже, чем в ушедших с рынка объектах. Отрицательная коррекция цен отмечается и по тем направлениям, где на реализацию предлагается единственный поселок, в котором застройщики снизили стоимость жилья. В этом случае общая динамика цен по данному направлению отражает изменение стоимости домовладений в конкретном поселке. Так, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», на втором и третьем месте по темпам снижения цен после Волоколамского шоссе находятся Рогачевское направление и Алтуфьевское шоссе, где в 3 квартале этого года предлагается по одному поселку, которые были на рынке и в прошлом году. За последний год снижение стоимости жилья (из расчета цены за метр) по этим направлениям составило 32% и 27%, соответственно. Если посмотреть на динамику цен в разрезе отдельных поселков, мы увидим, что в некоторых из них стоимость метра снизилась на 40%-55%, в то время как в других она, напротив, даже выросла (на 60%-80%). По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», столь противоречивые тенденции объясняются, с одной стороны, стремлением одних застройщиков сформировать более экономичное предложение, что достигается не только снижением цен, но и реконцепцией проектов в соответствии с потребностями рынка в новых условиях. С другой стороны, есть категория застройщиков, стремящихся сохранить докризисный уровень цен в долларовом выражении. Принимая во внимание, что за прошедший год доллар «вырос» по отношению к рублю примерно 35%, рублевый прирост стоимости жилья в ряде поселков есть не что иное, как фиксирование долларовых цен на уровне 2008 года. Тем не менее, в тех поселках, для которых характерно оптимальное соотношение цены и качества, стоимость жилья в долларовом выражении вполне оправданно сохранилась на докризисном уровне или даже немного увеличилась, а в рублях этот прирост составил внушительную величину. В то же время, те поселки, в которых уровень цен в рублях скорректировался вниз на 40%-55%, в долларовом выражении подешевели намного больше (на 60%-70% или в 3 раза).

Continued here:
Цены в некоторых коттеджных поселках Подмосковья снизились в 3 раза

Полонский построит башню-яйцо

Как стало известно РБК daily, Mirax Group Сергея Полонского выбрала проект для строительства офисного центра на 25-м участке «Москва-Сити», где компания займется рекон­струкцией подстанции №805. Рядом с подстанцией и частично над ней девелопер возведет комплекс площадью 250 тыс. кв. м, по очертаниям похожий на знаменитую яйцевидную башню Нормана Фостера в Лондоне. Проект будет выставлен на Градсовет до конца года. Аналитики полагают, что, учитывая сложную конструкцию, инвестиции в башню могут составить не менее 600 млн долл. Mirax Group основана в 1994 го­ду. 85% акций у Сергея Полонского, 10% у Артура Кириленко, 5% у менеджмента. Портфель проектов — 5,5 млн кв. м., в том числе башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» и «Миракс-Плаза». Выручка по US GAAP в 2006 году — 14,1 млрд руб., чистая прибыль — 4,1 млрд руб., EBITDA — 6 млрд руб. В среду Общественный градостроительный совет рассматривал ряд проектов Mirax Group. Проект башни-яйца, разработанный архитектором корпорации Георгием Елиным, на совете представлен не был, однако присутствовал на макете проекта ММДЦ «Москва-Сити» и на одном из стендов. Площадь объекта составит 250 тыс. кв. м, из которых 25 тыс. кв. м займет подземная часть. Как пояснил РБК daily вице-президент Mirax Group Михаил Медведев, компания рассматривала ряд вариантов проекта, при этом объем строения варьировался от 200 до 320 тыс. кв. м. «Самые положительные отзывы, в том числе от городских архитекторов, получил именно проект г-на Елина», — отметил он. Планируется, что именно этот проект будет выставлен до конца года на Градсовет. Основную часть башни займут офисы, возможно также присутствие апартаментов. Холодильники. Более 2500 позиций — Холодильник LIEBHERR . Поможем продать Ваш товар в сити. Аналитики и участники рынка отмечают, что здания такой формы уже не редкость: к примеру, башня-огурец Нормана Фостера в Лондоне и дом-яйцо архитекторов Сергея Ткаченко и Олега Дубровского в Москве, на улице Машкова. Такая башня, считает генеральный директор компании Paul’s Yard Павел Здрадовский, «будет оригинально смотреться в контексте других башен «Москва-Сити». Он считает, что зданием может заинтересоваться компания МТС, у которой форма яйца — визуальное решение бренда. «С архитектурной точки зрения форма здания не является классическим яйцом, а скорее напоминает огурец или кукурузу и похожа на башни «Петронас» в Куала-Лумпуре», — рассуждает директор по инвестициям Midland Development Илья Левков. По его оценке, объем инве­стиций в строительство составит около 600 млн долл. А по подсчетам г-на Здрадовского, башня обойдется дороже, в 3,7—4 тыс. долл. за 1 кв. м. Еще около 100 млн долл. Mirax инвестирует в реконструкцию подстанции, которая займет 0,4—0,6 га (весь участок — 2 га), частично под башней, частично на прилегающей территории, отметил Михаил Медведев. Градсовет рассмотрел проекты Mirax В среду Градсовет одобрил мас­штабный проект Mirax Group по освоению надпутевого пространства Киевского направления Московской железной дороги (реализуется совместно с ОАО «РЖД» и правительством Москвы). Отрезок пути протяженностью около 2 км будет помещен в шумовиброзащитную закрытую платформу, на которой по­строят многофункциональный комплекс. На освобождаемом от путей земельном участке предполагается размещение жилого комплекса (650 тыс. кв. м). Объем нового строительства — 2,4 млн кв м. Архитектурной доминантой комплекса станет башня высотой 240 м. Также Градсовет рассмотрел проект Mirax на месте завода «Фили-Кровля» (Кутузовский проезд), который представляет собой группу из трех пирамидальных башен (306,5 тыс. кв. м, 51 этаж и две по 36 этажей). Проект понравился властям, но, как заявил руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин, строительство будет разрешено, только если инвестор построит новую фабрику с таким же объемом производства.

Read more:
Полонский построит башню-яйцо

Появилась альтернатива инвестициям в недвижимость

В условиях кризиса проблема сохранения и приумножения сбережений стоит наиболее остро, причем, даже наиболее привычные и традиционные инструменты ведут себя не лучшим образом. Так курсы валют, как и рынок акций, продемонстрировали за последний год небывалую чехарду. Недвижимость, как наиболее надежный и консервативный инструмент для инвестирования, все же потеряла часть своей стоимости. Поэтому вполне закономерно появление в этих условиях еще одного экзотического инструмента для инвестирования – паевых инвестиционных фондов (ПИФов) художественных ценностей. Они вряд ли станут массовыми но, тем не менее, интересны как с познавательной точки зрения, так и как альтернатива вложениям в недвижимость. Доходность 450% В последних числах июля Федеральная служба по финансовым рынкам России (ФСФР РФ) опубликовала на своем сайте приказ о внесении изменений в «Положение о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов». Согласно этому документу теперь управляющие компании могут привлекать средства пайщиков в фонды художественных ценностей. На средства этих фондов предполагается приобретать «картины и рисунки, скульптуру, иконы, почтовые марки, гравюры, предметы декоративно-прикладного искусства (в том числе изделия из керамики, дерева, кости, металла и т.д.), старинные и редкие книги и рукописи, исторические документы, старинные монеты, ордена, печати и другие предметы коллекционирования». Кроме того, в качестве потенциальных предметов для инвестиций называются «кино- и фотоматериалы, видеоархивы, а также уникальные музыкальные инструменты». При этом существует важное ограничение для приобретения таких предметов. Они  должны быть движимым имуществом, и при их приобретении состав активов фонда должен находиться на территории России. Дело в том, что и сейчас подобные инструменты можно найти на рынке, но в основном они действуют в рамках оффшорной зоны, то есть желающим посмотреть, во что же были вложены их средства, сделать это будет затруднительно. Ищете мебель на заказ? Жмите — кухни на заказ . Кроме того, подобное требования связано с позицией руководства ФСФР о защите интересов пайщиков. Для этого предполагается проводить ежеквартальную экспертизу объектов инвестиций и их переоценку и страхование. В частности необходимо заключение технико-технологической экспертизы, подтверждающей время создания приобретаемого объекта, и искусствоведческой экспертизы, подтверждающей авторство объекта инвестиций. А сделать это заочно тоже затруднительно. В свою очередь, страховать подобные предметы «имеет право страховщик, обязательства по страховым выплатам которого перестрахованы иностранной страховой организацией, имеющей международный рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже уровня «BВВ-» по классификации рейтинговых агентств Fitch Ratings или Standard & Poor’s, либо не ниже уровня «Bаа3» по классификации рейтингового агентства Moody’s Investors Service», говорится в приказе ФСФР. Оставшиеся временно невостребованными средства паевым инвестиционным фондам (ПИФ) художественных ценностей разрешено размещать в валюте, а также на банковских депозитах. Однако объем этих средств не должен превышать 25% от общего объема привлеченных средств, и одновременно не менее 66% рабочих дней в течение 1 календарного года оценочная стоимость художественных ценностей должна быть больше либо равна 40% стоимости всех активов ПИФа. Одно из традиционных преимуществ инвестиций в произведения искусства – они с течением времени только дорожают. В частности, в Лондоне в начале июня на Sotheby`s в рамках летних торгов русским искусством, работа Ивана Айвазовского при предварительной оценке примерно в $500 тыс. был продан почти за $720 тыс. «Баржа» Василия Поленова выросла в цене с примерно $140 тыс. до $290 тыс. Лесной пейзаж Константина Крыжицкого в ходе торгов подорожал в 4 раза – до более чем $490 тыс. «Нянька с детьми» Исаака Бродского увеличила свою стоимость с $510 тыс. до почти $1,6 млн. А итоговая цена «Сельской ярмарки» Бориса Кустодиева превысила $4,8 млн, тогда как торги начались с $1,7 млн. При этом еще почти 15 лет назад, на том же Sotheby’s ее стоимость составила всего в $70 тыс. И это при том, что картина побывала на прижизненной выставке художника, что автоматически гарантирует ее подлинность. Таким образом, годовой доход от инвестиций в эту картину превышает 450%. На проходившем также в начале июня в Лондоне аукционе Christie’s почти за $1,2 млн была продана картина Василия Шухаева «Финская деревня. Крыши» при стартовой цене в $510 тыс. В такую же сумму оценивалась изначально картина Ивана Айвазовского «Уцелевший», а продана она была более чем за $715 тыс. Схожей популярностью пользуются и предметы декоративно-прикладного искусства. Так, на Sotheby`s были выставлены на продажу 2 фарфоровые дворцовые вазы, украшенные копиями в миниатюре картин Филипса Воувермана «Конюшня» и «Конюшня придорожной гостиницы» и двуцветным золотым растительным орнаментом. Обе вазы относились к эпохе правления Николая I (1825-1855). После II Мировой Войны эти вазы попали в коллекцию великого князя Владимира Кирилловича, сына двоюродного брата последнего российского императора – Николая II. Великий князь был единственным его прямым наследником и умер в 1992 году. Эти вазы были проданы почти за $4,5 млн при изначальной стоимости примерно в $2 млн. Квалифицированный инвестор Но в отличие от недвижимости, валюты или акций, среди которых подделки сравнительно редки, антикварный мир буквально наводнен ими, и непрофессионалу в этом будет крайне сложно разобраться. Наконец, не у всех есть в свободном доступе несколько сотен тысяч или миллионов долларов. Поэтому для коллективных инвестиций и предусмотрены паевые инвестиционные фонды – ПИФы. Но и туда доступ будет ограничен. Вступать в эти ПИФы будет разрешено только квалифицированным инвесторам. Чтобы называться таковым потенциальный инвестор должен обладать 2 из 3 следующих признаков: владеть ценными бумагами или иными финансовыми инструментами на сумму не менее 3 млн руб.; иметь опыт работы в финансовой организации, осуществляющей операции с ценными бумагами, при наличии квалификационного аттестата участника финансового рынка не менее 1 года, в остальных случаях опыт работы должен составлять не менее 3 лет; или проводить ежеквартально в течение последних 4 кварталов не менее 10 сделок с ценными бумагами, совокупный объем которых составлял не менее 300 тыс. руб. И минимальный вход в ПИФ художественных ценностей тоже будет немаленьким – 500 тыс. руб. В то же время и с управляющих ПИФами будет требоваться достаточно. Однако ожидать, что затраты на страховку, экспертизу, оценку, подбор и хранение объектов инвестирования управляющие возьмут на себя вряд ли стоит. Так только страховка подобного рода объектов в среднем составляет 10-15% от их стоимости в год, а экспертиза может стоить еще 5-10% от их стоимости. А при продаже художественных ценностей через аукцион необходимо заплатить 1,5% от оценочной стоимости объекта на его страховку и еще 10% его предварительной цены потребуется на уплату комиссии аукционному дому. Что касается хранения объектов искусства, то до недавнего времени услуги спецхранилища предлагал лишь банк «Новый символ». Но последние годы коллекционировать предметы искусства стало модным и многие из крупных владельцев бизнеса стали организовывать так сказать свои музеи. Если бы не кризис, ожидалось, что в течение 2009-2010 годов в Москве должны были появиться 5-6 такого рода помещений. В частности, один из крупнейших акционеров компании «Вимм-Билль-Данн» Давид Якобашвили, арендует специальное помещение бывших мясных цехов в центре Москвы для хранения своей коллекции музыкальных инструментов и часов. Соответственно, деньги за аренду такого помещения – отдельная статья расходов для управляющего. Но даже с учетом всех этих затрат доходность подобных фондов за рубежом традиционно не опускалась ниже 15% годовых в долларовом эквиваленте. В среднем же он колеблется между 20% и 30% годовых. Для получения же более ощутимых прибылей необходимо инвестировать в подобные фонды на длительные сроки, не менее 5 лет. Однако, может возникнуть справедливый вопрос, а есть ли, вообще, спрос на подобные ПИФы? Ведь миллионеры могут участвовать в аукционах Sotheby`s и Christie’s и самостоятельно, а люди, обладающие меньшим инвестиционным потенциалом, вполне могут чисто психологически не доверять антиквариату, как предметам не своей социальной страты. Но как ни странно спрос на такие услуги был и до кризиса, а после его наступления только усилился. В частности, из-за наличия постоянного потока подобных клиентов в разделе private-banking открыли специальное направление еще до кризиса такие банки, как Банк Москвы, Газпромбанк, Уралсиб и российкие дочки Deutsche Bank и UBS. Однако это были не стандартизированные услуги как, впрочем, и сама услуга private-banking. После же проявления признаков кризиса в финансовой сфере в конце прошлого года специальные ПИФы появились на российском рынке. Их открыли управляющая компания (УК) «БФГ Финанс — управление активами» и УК «Альфа-Капитал». Первая заявила о формировании кинофонда объемом $40 млн, а вторая предложила своим пайщикам инвестировать в коллекционные вина и алмазы. Но до соответствующего указа ФСФР это были только фонды фондов, а не прямые приобретения объектов искусства. При этом и доход был ниже и права пайщиков были не столь четко защищены. Предметы искусства наравне с недвижимостью относятся к «вечным» ценностям и продолжают оставаться востребованными даже несмотря на кризис. Однако недвижимость, в отличие от антиквариата, понятна гораздо более широкому кругу людей, а также имеет возможность практического использования (проживание, недвижимость в аренду ). Более того, если ликвидность недвижимости невысока и продажа недвижимости может потребовать от нескольких месяцев до года, то предметы искусства и старины могут ждать своего покупателя годами. Поэтому, несмотря на все плюсы инвестиций в предметы искусства они вряд ли смогут составить заметную конкуренцию инвестициям в недвижимость.

Here is the original post:
Появилась альтернатива инвестициям в недвижимость

Загородная недвижимость: итоги и прогнозы

Итоги минувшего года, с точки зрения одних опрошенных экспертов, ознаменовались снижением спроса на наименее престижные объекты (к примеру, садовые дома в больших садоводствах). Однако другие отмечают шквальный рост интереса к объектам экономкласса. « На загородном рынке все хорошо» – этой универсальной фразой ведущие операторы в течение последнего года характеризуют положение дел в сегменте дач, земельных участков, коттеджей и вилл. И действительно, если на городском рынке недвижимости последний год стал годом лихорадок, нежданных сюрпризов и передела, то за городской чертой цены растут медленно, устойчивый спрос подвергается исключительно привычным сезонным колебаниям, долгосрочные прогнозы сбываются и даже неизбежная сумятица по результатам внедрения административных реформ не носит тотального характера. Пожалуй, «новшествами» загородного рынка можно назвать докатившуюся с городской «вторички» тенденцию, именуемую сегментацией, и приход сюда в прошлом году ипотечных средств. А то, что ведущие операторы рынка оценивают проявившиеся тенденции с полярных точек зрения, – уже не новость. Периоды всплесков и спадов на рынке загородной недвижимости стабильны год от года. Так, все операторы отмечают устойчивый подъем покупательской активности в марте–апреле, который достигает своего максимума в мае. Локальный всплеск (преимущественно в сегменте дорогих объектов) обычно наблюдается в декабре. По словам руководителя отдела продаж строящейся загородной недвижимости АН «Петербургская недвижимость» Алексея Рогова, «в целом минувший год почти не отличался от предыдущих, если не считать неожиданного небольшого всплеска активности во второй половине января». Нынешний январь сюрпризов операторам не принес, фактически продлив новогодние каникулы: количество просмотров было минимальным. Но к концу зимы покупатели заметно активизируются. Рынок со словарем Примерно полтора года назад, когда на городском рынке остановился рост цен на жилье , специалисты риэлтерских компаний произнесли слово «сегментация». Термин вошел в обиход, помогая операторам, оказавшимся в непростых условиях, осмысливать и объяснять поведение покупателей и ценовые колебания. А именно: спрос на жилье стал неравномерно расслаиваться по разным категориям объектов недвижимости, вследствие чего при одних и тех же экономических условиях одни типы жилья дешевеют, другие – дорожают, цены на третьи сохраняют стабильность. Таким образом, «средняя ценовая температура» рынка все больше становится условным показателем. Сегодня универсальное слово «сегментация» звучит из уст и аналитиков загородного рынка недвижимости , иллюстрируя приход новой тенденции. О ценообразовании на рынке загородных объектов теперь не говорят в целом: этот рынок дробится на мелкие «сегменты», каждый из которых живет своей жизнью, переживая взлеты, падения, сезонные колебания спроса. А именно: если говорить о так называемом массовом предложении – обычных загородных домах стоимостью от 20 до 100 тыс. дол., то цены на них за прошедший год почти не изменились, хотя, конечно, наиболее качественные объекты либо «вымываются» из спектра предложений, либо переходят в более дорогие сегменты. Аналогичная картина наблюдается и в сегменте самых дешевых дачных домов . На этом фоне рынок земельных участков преподносит своим владельцам приятные сюрпризы, подтверждая тезис о выгодности финансовых вложений в землю. По данным риэлторских компаний , активно работающих на этом рынке, за прошедший год сотка земли подорожала на 10–30%. Однако некоторые наблюдатели отмечают двух- или даже трехкратный рост в ситуациях, когда произведены работы, повышающие ликвидность земель (новые дороги, водопровод, линии электропередачи). Наибольший объем продаж в загородном секторе на вторичном рынке наблюдался в сегменте индивидуальных земельных участков под строительство и новых домов по цене до 80 тыс. дол., на первичном – для домов в коттеджных поселках стоимостью до 200 тыс. дол. Тем не менее, по совокупным данным ведущих операторов загородного рынка , основная часть сделок (по различным оценкам, до 80%) по-прежнему приходится на долю самых демократичных объектов – стоимостью до 30–40 тыс. дол. «Загородный рынок был и остается ориентированным на продавцов, – говорит Вадим Алексеенко, директор департамента по продажам и маркетингу АН «Олимп-2000». – Покупателей много, они действительно хотят и готовы покупать объекты, однако продавцы из-за общей истерии на рынке завышают цены: у нас же «модно» говорить о том, что недвижимость неуклонно дорожает , и это «срабатывает». Однако в оценке адекватности цен на рынке загородной недвижимости точки зрения разных операторов расходятся. «Год назад профессионалы высказывали прогноз относительно 15-процентного подорожания загородной недвижимости, и он полностью оправдался, – говорит Владимир Обширнов, руководитель загородного отдела АН «Экотон». – Этот ценовой рост абсолютно отразил инфляцию и был достаточно комфортен как для продавца, так и для покупателя. Рынок остался привлекательным для обеих сторон». Малый девелопмент Между тем повторимся, что выводить на расслоившемся рынке средневзвешенные показатели – не вполне корректно: по данным «ЗО», основной прирост в дешевом сегменте происходит вместе с относительным улучшением качества объектов. Если раньше от «безнадежных» домов просто избавлялись, то сегодняшние продавцы часто готовы вложить средства в улучшение «товарного вида» объектов. Благо, рынок домостроительных и инжиниринговых технологий не стоит на месте. Типичный пример. Два года назад сельский дом с типично дачными удобствами в садоводстве предлагали к продаже за 10–12 тыс. дол., а сегодня точно такой же, но облицованный сайдингом, со стеклопакетами и с подведенным поселковым водопроводом, – пытаются продавать за 24 тыс. дол. По признаниям хозяев, вложения (включая рабочую силу из ближнего зарубежья) составили меньше 5 тыс. дол. Подобная арифметика наталкивает многих домовладельцев на мысль о выгодности строительства домов на продажу . К слову, и в демократичных сегментах рынка загородной недвижимости появляется все больше объектов, построенных специально для продажи: тому способствует развитие не менее демократичных строительных технологий, а также появление в массовых масштабах недорогих сборных домов. Но специалисты предостерегают подобных девелоперов от ошибок, типичных для непрофессионалов: стоимость объекта недвижимости в первую очередь определяется его местоположением. Случается, что вложения в размере 5 тыс. дол., попав на благодатную почву, обеспечивают объекту почти двукратный прирост цены. Однако в других обстоятельствах подобные инвестиции не оправдываются. «Покупайте землю, ее больше не делают» Теперь перенесемся в «верхние» ценовые сегменты и поговорим о ценах на землю для будущих родовых имений. Сначала об «элитных» участках. Если в конце 2004 года в Курортном районе стоимость сотки средних размеров участка (12–20 сот.) в собственности, под ИЖС, с возможностью подвода света и воды достигала 22,5 тыс. дол., то в конце 2005 года в ряде традиционно элитарных зон цифры 28–30 тыс. дол./сот. уже перестали удивлять; в районе Шувалова–Озерков это соответственно 11 и 14–15 тыс. дол., в пос. Юкки – 3,5–4 и от 7 тыс. дол. Модернизированное и газифицированное Токсово «показало» более чем двукратный прирост цен: от 3 тыс. дол. в позапрошлом году до 5–7 тыс. в прошлом. Цены в коттеджных поселках «Малая Швейцария» и «Русская деревня» увеличились с 5–6 до 8–11 тыс. дол. Значительно выросли цены в Петродворцовом районе. И уже совсем умопомрачительными (на сегодняшний день) стали цены на редкие участки с постройками недалеко от дворцов Пушкина и Павловска. Если говорить об обычных участках земли на Карельском перешейке, то в 2004 году можно было найти участок по цене 120–150 дол. за сотку, а к концу 2005 года предложение идет уже от 300 дол./сот. Положение усугубляется «выбросом» на рынок немалого числа сельскохозяйственных участков. В южных районах Ленинградской области уровень цен также вырос, например в Гатчинском цены на участки ИЖС начинаются от 3–4 тыс. дол. за 10–12 сот. Еще один забавный факт: «сверхновыми звездами» рынка недвижимости с самым высоким приростом цен остаются участки по берегам Волхова, Сяси, Оредежа и Луги. За последние два года рост цен на ликвидные прибрежные участки составил от 500 до 1000%. Другой лидер рынка – земли сельхозназначения недалеко от Петербурга. Идет активная скупка земель в наиболее перспективных местах. Попытки государства и областных властей навести порядок в этой сфере приводят к тому, что с периодичностью в год-полтора, а то и чаще принимаются изменения в законы об обороте земель сельхозназначения. Цены на садовые и жилые дома также устойчиво растут. Даже участки в новых садоводствах в районе Токсова, из-за дефицита земель ИЖС, идут уже по цене до 3–5 тыс./сот. (а ведь в не столь далеком 2000 году 12 сот. в таком садоводстве стоили 1200 долларов). География спроса По данным АН «Александр-Недвижимость», предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% – Курортный и Выборгский районы, 25% – Всеволожский, 20% – Петродворцовый и Ломоносовский, 20% – Гатчинский. Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, риэлтеры выделяют такую закономерность: основной спрос (более 40%) сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов стоимостью до 80 тыс. дол. Еще 30% покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20% – на участки под строительство . «Садовые дома соответствуют по цене спросу «экономкласса», а ведь именно в этом секторе и сосредоточено большинство сделок», – считает Яна Долотова, аналитик АН «Итака». Как и год назад, лидерами спроса остаются Всеволожский ( земельные участки стоимостью до 5000 дол. и коттеджи стоимостью до 300 тыс. дол.) и Курортный (земельные участки стоимостью до 15 тыс. дол. и коттеджи стоимостью до 500 тыс. дол.) районы. Для загородного отдыха покупатели приобретают недвижимость исходя из района проживания: те, кто живет в северной части города, предпочитают Выборгский и Приозерский районы, проживающие на юге – Гатчинский и Тосненский. «Трудно нарисовать портрет наиболее востребованного объекта недвижимости , если не считать индивидуальные земельные участки под строительство», – резюмирует Алексей Рогов. В целом по области в ценовой категории дачных домов основной спрос приходится на объекты стоимостью до 30 тыс. дол. за участок с домом , в сегменте «полносезонных» домов – до 60 тыс. В более высоких ценовых сегментах, рассчитанных на потребление так называемым «российским средним классом», цена летней дачи приближается уже к 60–80 тыс. дол., дома – к 130–150 тыс. дол. Далее идут объекты, входящие в состав коттеджных поселков, и верхняя планка здесь фактически отсутствует. Максимальное количество сделок с землей по-прежнему фиксируется на северном и северо-восточном направлениях: Всеволожский, Выборгский, Приозерский районы. Однако спрос растет и на «ближнем юге» (Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы). Повышенным спросом сейчас, как и раньше, пользуются индивидуальные жилые и садовые дома , причем, по данным ряда операторов, доля садовых домов на рынке увеличивается. Но спрос на такие объекты жестко увязан с географическим фактором: летние дачи востребованы в недорогих районах (Кировском, Гатчинском, Кингисеппском). Вкупе с выбивающимся из разряда «недорогих» Всеволожским эти районы – бессменные лидеры спроса по количеству ежегодных сделок. В Кировском районе самая популярная цена – 6–8 тыс. дол., в Кингисеппском – 5–6 тыс. дол., во Всеволожском средняя сумма сделки с недорогим объектом – 18–26 тыс. дол, в Гатчинском – 9–10 тыс. Жилые дома для всесезонного проживания пользуются стабильным спросом во всех районах Ленобласти, но прежде всего риэлтеры отмечают Всеволожский, Гатчинский, Кингисеппский, Волосовский и Тосненский районы. Чаще всего покупатель ориентирован на ИЖС с уже оформленным правом собственности. В этом секторе максимум сделок (до 70%) приходится на объекты стоимостью до 80 тыс., остальное составляют более дорогие дома. По мнению Владимира Обширнова, в последнее время лидерами роста цен стали южные пригороды, которые до сих пор были недооценены (Орадное-на-Неве, Тосно). В Кировском, Тосненском и Гатчинском районах дома для постоянного проживания выросли в цене более значительно, чем аналогичные объекты, скажем, на севере. Быстро дорожает здесь и земля. Операторы связывают это с тем, что цены привлекательных для среднего класса объектов на Карельском перешейке в силу непрекращающегося бурного роста стали фактически запредельными для основной части покупателей. Так, к югу от Петербурга в радиусе 50 км сотка хорошей земли в садоводстве может стоить 1000–2000 дол. К северу от Петербурга таких цен на землю давно уже нет: здесь участок обойдется от 3–5 тыс. за сотку, а в пользующихся повышенным спросом местах (Токсове, Всеволожске, в Курортном районе) – от 10 тыс. дол. за сотку. Рост спроса на южные земли ситуацию пока не нивелирует: разрыв в ценах между «севером» и «югом» продолжает увеличиваться. Этот «капризный» покупатель Если факторы ценообразования остаются год от года неизменными и известны даже риэлтеру-практиканту (местоположение, наличие коммуникаций, однородность социального окружения, статус и категория земель, форма собственности), то реальные предпочтения покупателей довольно причудливы и хаотичны. По данным исследований АН «Александр-Н», на выбор того или иного объекта оказывают влияние следующие десять основных критериев (в порядке значимости): 1. Расположение объекта в экологически благоприятном районе со следующими характеристиками: близость водоема (70%) – от 50 до 100 м, а лучше всего непосредственно на берегу (30%); наличие леса (60%) удаленностью от 200–500 до 1000–1500 м. Современная тенденция – повышенные требования к качеству воздуха (20%), отсутствие высокого уровня радиационного фона (40%), отсутствие опасных для людей концентраций радона (45%). 2. Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция – от 1000 м, маршрутные автобусы – от 100 м). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе. 3. Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность). Требования по электричеству – заключенный договор и мощность от 10 до 20 кВА (90%). Наличие газоснабжения (или реальная возможность подключения к магистральному газу) привлекает внимание 100% потребителей. Система водоснабжения объекта – подведение воды в дом (90%). На качество воды из колодца, скважины обращают внимание 70% потребителей. Наличие канализации обязательно (особенно для коттеджей ): центральная – 80% предпочтений; местная – 60%. Телефон предпочтителен только в ближайших пригородах и близких к районным центрам поселках (40%). 4. Удаленность от Санкт-Петербурга: наибольшей ликвидностью отличаются объекты, которые расположены в районных центрах (более 50%) или на территориях, близко расположенных к городу – в 25–35 км (70%). Требования покупателей по удаленности для коттеджа, чтобы «постоянно жить за городом, а работать в городе», – 15–20 км (60% предпочтений). Если цель покупателя – отдых, то отдается предпочтение дачам от 30–50 (60%) до 100–120 км от города (30%). Объекты, расположенные менее чем в 10 км от города, не являются ликвидными (из-за загрязненности ближайших пригородов). 5. Качество домостроения (работа строителей + материалы). На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и т. д. обращают особое внимание более 80% потребителей. Наличие хозяйственных построек (гаража, хозблока, летней кухни, гостевого дома, отдельно стоящей бани) и иных дополнительных элементов (клумб, сада, огорода, забора, парников, теплиц и т. д.) привлекает 40% потребителей. 6. Размер земельного участка (характерный для российского потребителя критерий): минимум 12–15 соток (80% предпочтений), верхний предел ограничен только стоимостью земли. 7. Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения является определяющим критерием для 60% потребителей. ИЖС (ЛПХ в зоне поселений) предпочитают более 50% покупателей. Земли категории с/х назначения для дачного строительства – около 35%. 8. Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта является «фоновым» (60%), но часто и ключевым условием выбора объекта для 30% покупателей. В целом потребители смирились с мыслью, что более 80% выставленных на продажу объектов не имеют всех необходимых документов для проведения сделки, более 50% участков не имеют четкого межевания границ, 30% объектов не имеют установленных законом правоустанавливающих документов. 9. Ценовой диапазон предложения является определяющим для 80% потребителей, с учетом принадлежности к той или иной категории платежеспособности. 10. Сезонность рынка (в январе–феврале активность покупателей традиционно снижается). 11. Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством. Отсутствие цыганских таборов, а также прочих девиантных групп и деклассированных элементов. Прогнозы и ожидания «2005 год был первым годом после кризиса 1998 года, когда несколько снизилась активность на загородном рынке», – считает Леонид Веденеев, менеджер по загородной недвижимости компании «Александр-Недвижимость». По его словам, снижение активности проявилось в увеличении времени экспозиции объекта до нахождения покупателя, но при этом, в отличие от городского рынка, наблюдалось не снижение цен, а их рост. Прогнозы на 2006 год, несмотря на явную «перегретость» рынка, не грозят стабилизацией цен. В лидерах роста цен, скорее всего, окажется недвижимость в среднеудаленных районах области, в 100–150 км от СПб. Цены на землю вблизи города будут расти из-за увеличивающегося предложения дорогих участков в коттеджных поселках , дачных некоммерческих партнерствах и новых садоводствах. Весьма заметное влияние на рынок окажет ввод кольцевой автодороги – с юга на север города и в обратном направлении на автомобиле можно будет добраться быстрее. Продолжающийся рост доходов населения, рост цен на стройматериалы и строительные работы, отмечающийся устойчивый рост цен на городскую недвижимость, а также увеличивающийся дефицит предложения участков в старых населенных пунктах позволяют говорить о возможном росте цен, процентов на 15–20 опережающем темпы инфляции. «Мы надеемся, что 2006 год станет одним из самых «живых», – говорит Вадим Алексеенко, – ведь 2005 год, точнее его первая половина, еще проходил под влиянием стагнации рынка городской недвижимости , которая потянула за собой стагнацию на загородном рынке. В прошлом году люди опасались проявлять активность, выжидали, что цены вот-вот упадут. Однако этого не произошло ни в одном сегменте рынка. Поэтому нынешний год должен стать гораздо более активным как на городском, так и на загородном рынке». В этом году операторы ожидают дальнейшего устойчивого роста платежеспособного спроса населения и проявления всех связанных с этим тенденций, а именно: – снижения спроса на садовые дома с участками по шесть и менее соток. Аналогичное снижение спроса на любого рода «недострой»; – устойчивого роста стоимости земельных участков под строительство по всем направлениям; – увеличения количества проектов коттеджных поселков. Прогнозируемый рост объемов нового коттеджного строительства – 50–80%. «На загородном рынке растет доля кредитных средств, сегодня она составляет уже не менее 20% общего объема сделок, – говорит Яна Долотова, руководитель аналитического отдела АН «Итака». – Мы ожидаем, что эта доля сохранится или будет увеличиваться. В кредит покупают и дешевые, и дорогие дома , но 80% объектов, приобретаемых на средства ипотеки, составляют объекты стоимостью до 40 тыс. дол.». В целом все операторы предрекают загородному рынку в нынешнем году стабильность и умеренный рост. « Недвижимое имущество за городом приобретают все-таки для личного использования, а не для инвестирования, и это во многом уменьшает риски неожиданных «взлетов» и «падений», – говорит Владимир Обширнов. – Сейчас мы имеем здоровый, достаточно развитый рынок, и нынешний год, я уверен, покажет те же самые результаты, что и предыдущий».

See original here:
Загородная недвижимость: итоги и прогнозы

В Петербурге построят 3 вертодрома и 16 посадочных площадок общего пользования

Еще 7 посадочных площадок будут оборудованы рядом с ведущими городскими учреждениями здравоохранения. Планируется охватить 12 районов города. Сегодня таких площадок в городе всего шесть. Вертолетные площадки появятся на зарезервированных участках площадью 0,65-0,7 га около СКК на проспекте Гагарина, рядом с пассажирским портом «Морской фасад» на Васильевском острове, в Шушарах, на развязках КАД в Парголово, на Ржевке, на пересечении кольцевой дороги с Софийской улицей, Пискаревским, Шафировским проспектами, Таллинским и Краснофлотским шоссе. Ангары,здания ГК CONDAR от950р/м2 — автоматизация склада . Системы WMS от разработчика. Центральное место в утвержденной правительством Петербурга концепции развития воздушного транспорта занимает аэропорт «Пулково», для развития которого выделено 1 450 га. Деловая авиация будет базироваться в аэропорту «Левашово». План также предусматривает целую сеть вертолетных площадок, например, в порту «Морской фасад» и у СКК «Санкт-Петербургский». Отраслевую схему развития и размещения объектов инфраструктуры воздушного транспорта на территории Петербурга на период до 2015 года с прогнозом до 2025-го разработали, по сообщению пресс-службы правительства Петербурга, ЗАО «Петербургский НИПИГрад» и ОАО «Ленаэропроект» по заказу городского комитета по транспортно-транзитной политике. Основная задача схемы – сформировать на территории Петербурга транспортный авиационный узел, включающий в себя аэропорт «Пулково», аэропорт деловой авиации «Левашово», создаваемый на базе одноименного аэродрома, аэродром «Бычье Поле», объекты аэронавигационного обеспечения полетов, связи с воздушными судами и контроля воздушного пространства. В основу отраслевой схемы легли перспективы реконструкции аэропорта «Пулково», создание на его базе полноценного международного хаба, объединяющего авиатрассы не только Северо-Запада России, но и всей Северо-Восточной Европы. Напомним, сегодня в Петербурге существует шесть вертолетных площадок: в ЦПКиО, в Петропавловской крепости, Пушкине, Петродворце и в НИИ скорой помощи имени Джанелидзе. Также в районе промзоны Предпортовая-2 изыскательские работы на определение возможности строительства вертодрома на 50 мест проводит АНО «Альянс-Авиа». Самая последняя вертолетная площадка – на крыше отеля «Амбассадор» – была зарегистрирована Росавиацией в начале марта 2009 года. Сегодня полеты в воздушном пространстве Петербурга разрешены только над Невой и только нескольким компаниям. При этом частные вертолетные рейсы должны выполняться только по согласованию с командующим 6-й армии ВВС и ПВО. Заявки на совершение вертолетных рейсов, по информации Фонтанки.ру, отправляются в Генеральный штаб в ноябре-декабре и согласуются строго по времени и срокам на год вперед.

Яндекс.Метрика